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破解专业市场转型升级难题系列之一
 
  发布时间:2017年04月28日 10:30   信息来源:郑红岗
 

【郑眼观商】破解专业市场转型升级难题系列

之一:转型升级到底有多难?

        浙江是“市场大省”,浙江的专业市场曾是浙江最响亮的金名片,是浙江产品走出去的重要渠道,也是我国商品走出国门的重要平台;浙江也是“办市场大省”,全国各地的专业市场领域都活跃着不少浙商身影,全国很多的专业市场经营户都是浙商人在开门办市;浙江更是“管市场大省”,全国乃至全球诸多专业市场不仅有很多是浙江人出资兴建,更有很多市场专门聘请浙江的市场管理人员进行专业市场运营。-----从这个意义上,专业市场对很多浙江人而言都有着一种近乎乡情的感觉,专业市场的好坏牵动着很多浙江人的梦想。

        近几年,不可否认专业市场一直在走下坡路。这不仅是指浙江的专业市场,而是全国的、全球的都是同一趋势,原因是多元化的,但结果是一样:即市场越来越冷清,租户越来越少,租金越来越低,空铺越来越多,转型升级越来越难。

 


 

        本期【郑眼观商】将就如何破解专业市场转型升级难题与大家进行分享,完整的说专业市场的转型升级会涉及到很多具体方面,因此【郑眼观商】仍将采用分几期主题式分享的方式,【郑眼观商】暂定如下几个主题:

        1)破解专业市场转型升级难题系列之一:总论专业市场转型升级

        2)专业市场转型升级系列一:破解市场定位之困

        3)专业市场转型升级系列二:破解物业改造之困

        4)专业市场转型升级系列三:破解业态编配之困

        5)专业市场转型升级系列四:破解统一运营之困

        6)专业市场转型升级系列六:寻找专业市场转型升级的投资机会

 

        哪类专业市场现状最惨?哪类专业市场转型升级最难?

        众所周知,诸多专业市场现在经营都非常困难,转型升级很难。其原因一方面是在于电子商务的快速发展,新兴商业渠道正在重构,新商业模式削弱了专业市场在整个流通产业链中的产业价值,也就是说市场需求降低了;另一方面原因要归结于专业市场的严重过剩,同质化竞争造成当前大量专业市场难以为继,缺少专业能力,缺乏专业管理使得专业市场走入了“开门就亏,不开门就死”的尴尬境地。

        第一个原因我们不去管它,那是历史的车轮谁也无法改变。那为什么专业市场会过剩呢?因为专业市场曾是商业空间利用率最高的项目,所以投资回报率也最高,受“一铺养三代”宣传口号的影响,专业市场曾经有一波比今天北上广深杭房价还要风光的时期,然而“三十年河东,三十年河西”,专业市场曾经的风光无限已经不再。

        哪些专业市场现在混的最惨呢?【郑眼观商】以市场主办方的视角,按照当前市场主办方面临的“惨<好惨<非常惨<极惨”的痛苦指数进行排序,而与之相反的就是转型升级的难度系数则由“极难>非常难>较难>难”,如果大家愿意可以对号入座:

        1.分割产权已经卖出去的已开业市场:惨

        这类市场多是一些老市场,市场行情好的时候商户已经赚过一笔,大多“炒铺”者也已经赚足,多数铺面处于每个商户独立出租经营状态,商户看天吃饭,市场整体好则跟着赚钱,市场整体下滑抽身退租,但由于各市场商户的所有权已经在每个“炒铺”者手里,处于一种“买定离手”的状态,而且已经有前期资产升值的保障,所以他们虽然也意识到市场经营下滑,但并没有太大压力,也不会主动变革。故而可以用“惨”来形容。

        从市场转型升级难度的角度来看,这类市场是最难转型升级的一类,产权、经营权分离带来的各种商业纠纷和利益冲突严重影响着转型升级的步伐,市场前路无期。故而转型升级可以用“极难”来形容。

 

        2.不分割产权纯租赁已开业市场(含政府建设、企业建设):好惨

        这类市场多是由地方政府或大型集团企业主导,有一定区域影响力和市场辐射能力的专业市场,这些市场一般都有过辉煌的历史,由于“只租不卖”也曾经有过“一铺难求”的盛况。“只租不卖”是把双刃剑,市场好的时候可以分享到租金的溢价,但市场不好的时候商户绝不会“风雨同舟”,因此也是经营下滑最快,租户撤柜最多,租金下降最明显的一类市场,故而可以用“好惨”来形容。

        这类市场主办方或多或少都有市场经营的动力(企业)或压力(政府),所以他们会主动推进市场的转型升级。但由于传统专业市场管理方仅能提供保安、保洁等基本物业服务,对商业升级的理念和方法都缺乏深入研究,又同时面临长期利益与短期利益之间的难以取舍,所以转型升级也举步维艰。故而转型升级可以用“非常难”来形容。

 

        3.不分割产权纯租赁未开业市场(含政府建设、企业建设):非常惨

        与上面两类相比这类市场即幸运又悲惨。幸运的是市场还没开业,各种调整的空间还比较大,灵活性较强。悲惨的是节点没把握好,开业遥遥无期,市场前路渺茫。但是我们要知道无论市场如何这类市场大多数都是一定要开业的,即使再不好也是不可能马上推倒重来的,而且从持有者的角度来讲开业越早越好。所以,这类市场面临的最关键问题就是长期和短期利益的问题、大钱和小钱的问题。如果看的远,那就一定要从商业的角度重新对项目进行定位和改造,投点小钱换回项目的起死回生;如果看的近,那就花大价钱靠造势尽快开业,苟延残喘一下(万达的王员外说过:市场绝对不是开业大吉,而是开业大麻烦。如果仅靠花大价钱招商手段实现短期开业,只能是一种兴奋剂疗法,对项目长期将是一种更严重的伤害。

        这类市场的转型升级主要取决于市场主办方的思想意识,取决于对长远利益和短期利益的权衡,取决于市场主办方的实力。由于市场转型升级涉及到诸多方面的投入成本,故而这类市场的转型升级难度应该可以用“较难”来形容。【郑眼观商】提醒,这类市场要保证项目长远利益最缺乏的是专业的商业策划和运营团队,一定请记住【郑眼观商】提醒最缺的不是招商团队,而是策划和运营团队!

 

        4.分割产权已卖出但市场保底反租仍未开业市场:极惨

        这类市场困境往往会发生在一些中小开发商身上。专业市场开发商为了快速回笼资金往往会把商业面积划成较小的投资标的,近而将市场转变为一种“类基金份额”,同时市场主办方又为了保证经营的整体性又要承诺一定年限的保底反租(比如年收益8%)。这种情况看,短期内通过卖铺实现了快速的资金回笼,但市场刚刚建好,现在的市场环境使得招商、运营的难度加大,而这些市场主办方又并不具备商业项目的实际运营管理经验,承诺给商铺投资者的高额年回报率又压力山大。和第3种情况一样,市场要开业就面临两种选择,而这类市场主办方往往就是因为当初资金压力太大才采取卖铺反保底的求生技能,现在再让他投入大量的真金白银聘请专业团队做策划、做改造、做运营,他们又实在是拿不出钱,故而这类市场可以用“极惨”来形容。

        这类市场的转型升级也和第3类一样取决于主办方的主客观条件更多。但与第3类相比,这类市场主办方主动进行转型升级的“动力和压力”都更大,他们对转型升级的“渴望”更强烈,也更务实,因此转型升级的难度可以用“难”来形容。但同样的,【郑眼观商】提醒,这类市场要实现顺利的转型升级最缺乏的也是专业的商业策划和运营团队,一定请记住【郑眼观商】提醒最缺的同样不是招商团队,而是策划和运营团队!

 


 

        郑红岗,管理学博士,浙江现代商贸发展研究院特聘研究员、浙江省电子商务研究院研究员、浙江工商大学现代商贸研究中心特聘研究员。

 
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