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专业市场转型升级系列四:破解物业改造之困
 
  发布时间:2017年05月03日 16:18   
 

 本期【郑眼观商】与大家分享:

 破解物业改造之困?

     当前的专业市场转型升级已经进入深水区,简单的增加一些功能,增加一些装饰,增加一些品牌商户已经不能带动整个专业市场的转型升级。有些老旧市场的转型升级已经到了必须要伤筋动骨,做大手术的时候了?而如何进行改造前的商业功能重新定位,如何进行物业空间的合理改造与布局,如何花最少的钱改造出一个可以最大收益的新物业成为最急迫的考验。但说起来容易,做起来难,改造往往成为摆在专业市场转型升级面前的重大难题。

    本期【郑眼观商】将尝试与大家分享如何在对专业市场进行物业改造前的策划和改造后的管理运营做到前后接合,从而更小的投入代价实现最好的转型升级。


一、正确看待物业改造投入

   就像美女也需要化妆和美容,我们的专业市场也需要不断的进行外表的装修和设计改造,如果装修设计都已经无法改变市场疲态,那我们就一定要进行物业整体改造计划。

很多专业市场不敢提改造,其主要原因就是害怕投入的不确定性。由于全国各类专业市场的物权结构不同,往往造成专业市场想改造而无法改造,这类物业以小业主持有为主,产权结构复杂,利益冲突难以协调,我们不做具体研究。今天我们主要关注产权统一的专业市场改造,也就是谁投资谁受益的模式。


1、物业改造是老物业的必然选择。老物业的发展会受到交通、人流、仓储、服务等方面的各项限制,商户和采供双方都要求物业进行改造,比如拓宽内部交通,增加停车设施,提高接待能力,拓宽市场空间。而物业改造除了原址修善、原拆原建、异地再建等。

2、物业改造是提升市场档次的必然选择。现在越来越多的专业市场从纯批发市场向批发兼零售和以零食体验为主的市场转型,面对的消费者不同其要求也完全不同,消费者消费水平的提升完全超过了市场发展的现状,市场档次的提升成为吸引采供双方的关键。比如市场档口的提升、展贸模式的提升、商品品牌的提升等,而这些都需要好的物业进行支撑。

3、物业改造是改变市场模式的必然要求。传统的三现交易的专业市场已经被线上线下融合的市场发展理念所取代,而市场只能进行现货商品交易的理念也早就应该被体验型专业市场所取代,要改变这种市场发展的模式就必然要求市场进行空间的改造提升。比如专业市场改造创业园、专业市场改造酒店商用、专业市场改造综合体、专业市场改造主题商业空间等,这些都是【郑眼观商】的专业服务领域。

4、物业改造是提高市场盈利的必然要求。要提高专业市场的市场盈利必须要先改变传统市场租金模式,那就必须要提高专业市场的单位坪效。要提高单位坪效的最直接方法就是通过物业改造来引导更高级的业态进驻专业市场。

在端正了对市场进行物业改造的态度之后,我们就要进入实质性的如何进行专业市场的物业改造了。


二、如何进行专业市场物业改造

从一般意义上来看,专业市场的物业改造无非是翻新重建,但在现行市场环境下传统市场如果还只是翻新了个表皮,没有赋予建筑空间以新内容、新模式、新体验那这样的物业改造基本上可以说是浪费金钱。


【郑眼观商】看过很多专业市场进行物业改造,大多都是在没有任何指导方案和没有任何商业策划的基础上进行的,大多就是长官意志,屁股决定脑袋占了大多数。

而专业市场物业改造的前提其实应该是对市场功能和市场主题、市场服务、市场模式的重新定位,涉及到新瓶装旧酒和旧瓶装新酒的问题,专业市场的物业改造更多偏向于旧瓶装新酒。而要真正实现旧瓶装了新酒可以飘香千里或者是新瓶装了旧酒可以越陈越香的效果,那一定要回归到【郑眼观商】专业市场系列二里面的功能定位和主题定位。功能定位要解决专业市场提供哪些产业辅助功能,也就是作为产业价值链中的一个环节,市场要实现什么价值创造(不是传统意义上简单的交易或是降低搜索或交易成本等)的战略问题;主题定位要解决专业市场如何实现上述功能的战术问题。

所有的物业改造必须要有了功能定位和主题定位这两个定海神针才能够说是有理有据的物业改造,否则就是搞拆了建建了拆的GDP工程。

以最近【郑眼观商】正在咨询的国内较大的某建材家居市场的物业改造而言,首先明确了市场要走产业链的上游,即原木、锯材市场的功能定位前提下,其空间改造就必须要服务于这一核心功能,而如何高效、低成本的服务这一功能就是很简单的事情了。更进一步在这一基础上,我们提出体现当地特色的主题定位,而这一主题定位又进一步通过相应的物业结构和空间组合实现了对主题的呼应,最终的方案得到一致认可。


三、专业市场物业改造的方向

     对于每个市场都有其自身长期形成的资源沉淀,所以物业改造的方向也不能一概而论,【郑眼观商】这里只简单梳理一下几个可供专业市场主办方考虑的改造方向。


首先,对于那些继续以市场交易模式为核心,对市场功能进行改造提升的市场改造项目,都需要以市场功能为核心,围绕如何实现高效、低成本的商业核心功能这一主题。主要方向可以有:

一是专业市场的垂直动线改造。

二是专业市场的水平动线改造。

三是专业市场的主题空间改造。

四是专业市场的功能划分改造。

五是专业市场的信息空间改造。

六是专业市场的运营设施改造。


请原谅对以上六条改造建议,【郑眼观商】只能点到为止,欢迎私下交流。

其次,对那些不再继续以市场交易为核心,对市场要进行彻底转型改造的项目,【郑眼观商】有如下建议供参考。


一是专业市场改园区。当前各类双创园,尤其是一些对物业要求不高的园区,例如文创园、动漫园、新媒体孵化园、大学生创业园、特色主题园区等都是一些市场可供参考的方向,【郑眼观商】已经为几个市场提供过相应的改造升级的管理运营方案,其中也包含向新的园区导入一些产业资源。


二是专业市场改主题馆。根据每个市场的实际情况,有些专业市场本来位于旅游景区旁边,有些在车站旁边,有些在公园旁边,有些学校旁边,甚至有些还在历史古迹旁边,像这样的一些主题特色鲜明的专业市场完全有可能通过相应的改造成为主题馆和体验场所。如【郑眼观商】曾经为某老旧的副食品市场提出改造成为集餐饮、休闲、娱乐、社交一体的当地社区商业副中心,取得良好的效果。


三是专业市场改商住办公。有些专业市场以前是城市的郊区,而现在已经在城市的核心区块,商住办公的需求远超市场本身的需求,国家也已经有相应政策允许我们探索以市场改商住办公项目的方式成为商业去库存的方式之一,但由于市场原有主办方不具备商住办公的运营经验,不了解商住办公的招商、运营、管理模式,市场上也鲜有像【郑眼观商】提出的这种可以提供改造+运营+管理系统服务的企业。近期,几个一直从事产业运营管理的小伙伴在积极与【郑眼观商】对接,希望可以为大家探索一条新的可行的道路。


四是专业市场改酒店公寓。近年来,一些日租房、旅租房等模式盛行,有些专业市场具备很好的地段和基础,完全有能力进行相应的改造。      


四、专业市场物业改造建议

一是必须战略规划先行。

二是必须策划运营一体。

三是必须专业团队参与。

四是必须着眼长期收益。


五、专业市场物业改造政府模式


【郑眼观商】在此仅提供三条框架性的建议:

一、政府专业市场转型升级股权引导基金牵头专业市场改造。

二、专业市场产业PPP改造孵化模式。

三、政府聘请专业化的产业运营+专业市场管理服务介入。






郑红岗,管理学博士,浙江现代商贸发展研究院特聘研究员、浙江省电子商务研究院研究员、浙江工商大学现代商贸研究中心特聘研究员。
 
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