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专业市场转型升级系列五:破解业态编配之困
 
  发布时间:2017年05月03日 16:25   
 

 本期【郑眼观商】与大家分享:

 破解业态编配之困?


【郑眼观商】近期活动:

    4月15日,【郑眼观商】代表浙江现代商贸发展研究院成员之一参加全省商贸联合会会长会议很荣幸,很激动,很感恩,很期待。


    4月16日,【郑眼观商】作为“第十八届中国商品交易市场发展论坛”的全程主持和论坛嘉宾,论坛由中国市场学会主办,中国市场学会批发市场发展委员会、中国市场学会商务策划专业委员会承办,商务部国际商报社、中国商报社、中国市场杂志社、中国商品交易市场信息网、中国商品交易市场专家指导委员会、天津市交易市场协会、南京市场管理协会、无锡市场协会、临沂商城管理委员会、西柳市场建设管理委员会、江西洪大(集团)股份有限公司、重庆朝天门国际商贸城、乐城国际贸易城等单位协办,近700名全国各地的商品交易市场当家人参加论坛。


     4月20日,【郑眼观商】受商务部培训中心邀请为全国市县商务部门相关人士分享关于国际贸易趋势与跨境电子商务发展分享。


感谢大家的持续认可,【郑眼观商】将继续努力,为现代商贸流通发展建言献策。


   本期【郑眼观商】与大家分享如何在对专业市场进行转型升级时进行业态的优化调整----破解业态编配之困。


一、专业市场也需要业态编配吗?

     前面几期的【郑眼观商】已经就专业市场的战略定位、物业改造与大家进行了分享,希望大家有所收获。本期来分享一下专业市场的业态编配,很多人可能会有疑问,专业市场只要按照传统的划行归市就行了,专业市场本来就是专业垂直的产品定位还需要什么业态编配吗?【郑眼观商】以前也是这样理解的,但【郑眼观商】结合在城市综合体的项目策划中的经验,越来越觉得专业市场也需要进行科学的业态编配,尤其是一些新建的专业市场或是要进行改造提升的市场最好能够提前进行合理的业态编配,从而从商业合理性、空间有效性、收益最大化等方面都实现科学有效。

     本期【郑眼观商】将尝试与大家分享如何在对专业市场进行转型升级时进行业态的优化调整----业态编配。

   业态编配是商业地产策划中的一个名词,往往指在一个特定范围的商业项目中,不同业态之间如何进行科学合理的搭配。这种搭配包括两个方面,一是指需要从商业功能上包含哪些业态,另一方面指各种业态之间需要以一种什么样的比例出现。第一个方面的工作取决于【郑眼观商】前面两期中分享的商业功能定位和主题定位以及商业经验,而第二个方面则取决于对商业空间的科学规划,【郑眼观商】称之为“黄金分割”。

要提高专业市场的市场盈利必须要先改变传统市场租金模式,那就必须要提高专业市场的单位坪效。要提高单位坪效的最直接方法就是通过合理的业态编配来引导更高级的业态进驻专业市场。以前的专业市场多是批零结合的市场类型,而且更多功能在于批发功能,所以以前只要按照商品类别“划行归市”后并不需要进行额外的业态编配,而如今的专业市场很多已经从批发功能转向零售功能,尤其是市中心的一些区域型的销地市场很多都成为了零售体验型市场、展贸型市场、仓储型市场等。这样的市场除了需要具备传统的档口式的铺面外,也需要有像会展、商务洽谈、仓储、物流、电商、商务配套(办公、餐饮、休闲、娱乐等)等多种业态与之相配套,这就是【郑眼观商】提出专业市场也需要业态编配的出发点。

二、专业市场主要业态

专业市场可能包含的典型业态有哪些呢?

1、批发零售业态。批发和零售是专业市场普遍存在的两种模式,对于不同的专业市场批发和零售在市场中所占的比重并不相同,有些市场纯粹按划行归市进行划分后,造成批发商户和零售商户之间交叉并存,而且有些市场的“划行归市”并不彻底,造成消费者进行消费选择时很难进行选。

2、市场会展业态。当下的专业市场除了需要去参加每年集中式的规模型采购展会之外,在市场内部也需要有服务于某些品牌商户的会展功能,比如广州的白马市场很早就在市场中设立了供商户展示走秀的T台,再如南浔建材市场在市场中也设立有整装家居的体验馆,这些都是市场中进行会展业态的典型实例。

3、市场仓储业态。传统专业市场更多采用的是所谓的“前店后厂”模式,也就是说商铺只是样品的展示,而仓储功能往往在市场之外。尤其是像建材、陶瓷、家具等专业市场,仓储功能一直在市场之外解决,这也发展出了很多的仓储型市场。但不可否认的是仓储作为专业市场的一种业态需要始终是存在的,而如果市场本身可以通过合理的空间布局解决这一问题企不是更好。当然,每个市场的空间结构和模式不同,在进行业态编配时存在着选择与否的问题并不奇怪。

4、市场物流业态。物流功能一直以来是市场的必要功能配置,但作为业态规划在传统专业市场的规划建设中却明显缺失,由于传统市场对容积率、建安成本等的过分追求,往往造成市场是专业市场,物流却是马路物流,即使部分大型市场在配置物流功能时也只是考虑了停车场站的需求,而没有考虑规模、收益、运营的一致性,有些市场交易区与市场物流区之间的划分明显存在缺陷。

5、市场电商业态。电子商务已经成为扩大市场辐射区域,做大市场交易增量的有效手段。而对电子商务业态如何与专业市场的有机融合是解决这一问题的关键,专业市场+互联网并不一定需要开发电商平台,而更多的需要从电商业态的合理引入和电商功能的有机整合进行规划设计。比如针对市场商户理念阵旧,不会运营电子商务的现象,就要适度的引入电商代运营业态,从而替代商户的电商运营;针对市场商品包装不符合电商消费需求的特点,就要适度引入电商产品包装、设计、摄影等业态,从而形成有效补充。

6、商务配套业态。专业市场已经从独立的商业项目发展成为一种商业综合体项目,而作为商业综合体就势必需要有一定的商务配套功能进行组合。比如专业市场与汽运中心的组合,专业市场与商务酒店的组合、专业市场与餐饮、休闲、娱乐等消费的组合。


以上六种业态只是典型的常规业态,专业市场还存在很多比如行政服务、质量检验、金融服务等不一而足。


三、专业市场如何进行业态编配

那专业市场的业态编配应该坚持什么原则呢?

【郑眼观商】将在城市综合体中创立的“郑氏黄金分割”进行改造后,引入到专业市场的业态编配中(城市综合体的“郑氏黄金分割”随后专门文章介绍)引入到专业市场中,独创了“郑氏钻石分割”。

原则一:业态功能要全。

专业市场的业态最好是保持齐整,完备,也就是不要使专业市场产生短板的业态,如果可能的话市场中最好能够提供完整的产业链上下游业态。

原则二:四梁八柱要稳。

专业市场的六大主力业态和六大辅助业态(未列出)共同构成了专业市场的四梁八柱,而这四梁八柱是使得专业市场能否持续有效运营的关键,只要组合好专业市场的六大主流业态,四梁八柱就算站稳了,也就不会离主线脱离太远。

原则三:商业动线要正。

在进行商业动线设计时应该坚持越简单越好的原则,而不是越复杂越好。因此,专业市场的业态编配不应该引起客户动线上的不适应,如果可以按照交易流程或是划行规市的采购客户分类进行业态编配,就可以避免出现一些老客户多、重复采购频次高、客单价高的业态出现在主动线上,而一些新客户多、采购频次低、客单价低的业态出现在副动线上的情况。当然这一原则也并不是一成不变的,需要根据市场的经营特色和空间特点进行合理配置。

原则四:空间利用合理。

传统的专业市场在进行空间规划时,恨不得将空间利用到最大,这往往会造成专业市场通道过窄,气氛不好营造,档次感差的问题。就像中国的国画一样,留白是业态编配中的关键,如何在各个业态之间有效的转接承载,是专业市场业态编配的关键。

原则五:预期收益合理。

专业市场的主要预期收益就是租金收益,虽然当前我们提倡专业市场要转变盈利模式,从传统的租金式盈利模式向服务式盈利模式转型,但毕竟大多数专业市场实际做起来并不容易实现。因此,在进行业态编配时必须充分考虑专业市场的合理收益预期,有些业态是用来撑场面的,有些业态是用来赚钱的,有些业态是用来做配套的,有些业态是用来创新的,只有从各种不同的角度对预期进行合理搭配,才能做到有的放矢。

原则六:长期短期均衡。

专业市场的长期运营和短期开业之间往往是一对矛盾,尤其是一些新建项目,在面临着开业压力时往往会采用高价回租、降价卖铺的模式快速回收资金。但当前的商业投资氛围与几年前已经发生了根本性转变,大多数专业市场开发商都有自持比例的限制,即使将商铺快速卖掉脱手,仍面临着来自政府部门持续经营的压力,所以与其以伤害项目为代价进行回笼资金,到不如通过合理的业态编配,真正从商业的角度上将项目运营起来。


四、专业市场业态编配的方向

     专业市场的业态编配和物业改造一样也不能一概而论,【郑眼观商】这里只简单梳理一下几个可供专业市场考虑的业态编配的重点方向。

从市场类型的角度来看:

一是产地型专业市场:应该着重加强会展业态、仓储物流业态、辅助电商业态的重点补充。

二是销地型专业市场:应该着重加强商务配套类业态、辅助电商业态的重点补充。

从市场区域位置的角度来看:

一是城市中心的市场:应该着重加强零售体验类业态、商务配套类业态、金融服务、电商、创业孵化等业态。

二是城效区域型市场:应该着重加强会展业态、仓储物流业态、办公商辅业态等。

从市场经营模式上来看:

一是批发型市场:应该着重加强会展业态、仓储物流业态、电商运营业态、办公商辅业态。

二是零售型市场:应该着重加强商辅消费类业态、休闲娱乐业态。





郑红岗,管理学博士,浙江现代商贸发展研究院特聘研究员、浙江省电子商务研究院研究员、浙江工商大学现代商贸研究中心特聘研究员。
 
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