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致已开业的国大城市广场
 
  发布时间:2017年05月25日 14:28   
 


一、核心地段是把双刃剑

国大城市广场广场总面积达15万平方米,容纳6万平方米购物中心(地下2楼到地上10楼)、3万平方米精品写字楼和4万平方米的雷迪森五星级酒店。国大城市广场作为杭州核心地段的核心商业,项目最不缺少的就是人流和注意力。


核心地段带来的除了人流外,还有交通的不便。本次考察中我没有开车,所以并未实际按照引导进入国大的地下三四楼停车场,后续分析中,暂时略过此项分析---说实话我没找到是从哪边进的,原来可以从体育场路上进的口子好像被关掉了,现在唯一的停车场入口应该就是在延安路右转后再右转进小弄堂的这一个口子。对于开车一族来讲,肯定不能算方便,当然好在杭州的小资一族们都很清楚,如果到延安路上逛街的话最好是打车或是坐公交车。


虽然国大项目也实现了无缝与地铁系统对接,但由于实际的步行距离较远,并不象上海、香港的几个地铁上盖商业项目一样,有着巨大的想象空间,在杭州这个小一线城市来讲,这样的项目结构稍微有些超前了。



二、空间实在是个“大槽点”

栏主进入商场最直观的感受是:没有感觉,如果说空间结构上杭州的哪个项目让人失望,我只能选这个了,没有之一。


因为栏主实际上并不是很懂“现代人的趣味生活”这个定位,所以我是抱着兴冲冲的态度跑到国大来感受的----但是在空间上栏主失望了,国大给我看的除了电梯,就是柱子,除了柱子就是电梯,实在是没有一点购物中心的空间感。



如果你想感受世界电梯的发展结晶,请到国大来。如果你想感受大柱子最多的购物中心,请到国大来。


这可真不是【郑眼观商】故意挑剔,也不是故意吐槽,只是无论是从购物中心的空间利用率来讲,还是得房率,可见面,顾客感受等多个方面来讲,我都不知道国大为何要如此设计他的空间。


国大城市广场商业的可用面积实际上很小,按道理在这样的可用面积中应该是尽最大可能的减少公众设施,降低公摊带来的面积缩水,并且尽量的做出大平层的感觉。而现在的国大城市广场在空间设计上却延用了普遍采用的中庭式设计风格,为了追求有中庭的感觉,用两组扶梯组成的V字形电梯一直延伸向上,不管你是抬头还是低头,你肯定和我感觉一样就是一个“水管子”,而不是“中庭”。如果说扶梯是必不可少的,那您也没必要在中庭中再放一组观光梯了吧?出乎【郑眼观商】意料的是,人家还就真真的在中庭又放了一组观光电梯,坐在电梯里看电梯真的有那么好玩吗?另外,在四周,为了高楼层的写字楼和酒店服务,至少还有8组直梯--还没算藏着的货梯。


另外,为了托起这个“管子式的中庭”,需要一圈的柱子作为建筑支撑,而这一圈柱子成了第一个“景观”----挡在所有门店前面,最影响视线的景观。如果你从一楼抬头向上看,保证你看不到二楼的门头,就算你站在同一层楼层上,保证你也看不全三家店的店招和门面。这是为什么啊!这个槽点,真的让我无比失望,失望于这么优质项目资源的浪费。


从整个项目来看,单层的可用商业面积大约在1500方左右,而粗略估计浪费掉的公摊面积也不相上下。您肯定要说,你也别站着说话不腰疼啊,你也给提些建议。【郑眼观商】认为,对于这样单层面积较小的项目,不宜在中间硬生生开出一个中庭,而更适合用大平层的方案来做,如果把观光梯放到靠近延安路和体育场路的两个交汇口,让购物者可以感受身处核心商业的繁华,是不是更好?如果把入口的门厅加大,拉高,而不是现在这样做细,做长,是不是更好?!如果把那些自动扶梯就成一组传统宽大的上下扶梯(现在的扶梯窄的只有0.8m宽,只能容纳一人站立,这可是为情侣紧紧抱着创造了条件,但你让那些同性或非情侣的一起逛街的人只能一前一后就有点说不过去了啊),而把中间那些柱子去掉,是不是空间感会更好,如果把中间那些配套的直梯换成临街的观光梯,是不是更好?是不是利用率更高,建筑成本更低?



如果说空间结构上的失望,我只能选这个了,没有之一。


还有这个大红柱子到底有什么用,求大神解释一下,难道就是为了丑丑的挡住我看美女的视线吗?我的天啊!



三、业态亮点不多

就像栏主在第一篇中分析的一样:国大的业态定位由于太妄自菲薄,而失去了项目整体的竞争力。



从现在已经开业的业态来看,国大的差异化定位和差异化招商有些“用力过猛”了,用自己最不擅长的去和敌人最擅长的进行PK,本身就是一种战略性错误。为什么这样说呢?首先,十年前的杭州大家逛街只能到延安路一线,现在的杭州东南西北,高手林立,哪个区域性板块没有好的商业项目,要追求新奇特,就要付出代价,而与核心商圈来讲那些边缘区域的商业项目更能够用低成本追求新奇特,这是其一。其二,国大的差异化应该是在延安路确定消费群体中追求差异化,而不应该和全杭州的项目PK差异化。现在的商业没有什么秘密可言,也没有什么是唯一性可言。如果今天你开业后某个业态很火或哪个品牌很热,我敢保证不出一个月,我家门口的项目里一定也会有一家,你说我还会来国大吗?这就是现在的商业竞争,你不能追求与所有人不同,也不能与所有人相同,这是其二。


国大定位于“现代人的趣味生活”,或者更确切的说更倾向于追求流行的年青人,于是我们在国大可以看到招商中最大限度的去掉知名品牌主力店,虽然项目的零售品牌很多,但我们很难区分哪家是主力店,没有“四梁八柱”支撑的项目,其未来的生命力值得怀疑。而如此体量、如此地段的核心商业,如果只是靠入口处1-2楼宏图三胞的黑科技体验店、星巴克、Y3等品牌来做支撑,显然是不够的。

   

一些新业态或新品牌的引进,确实有一定吸引力,但也很可能成为吐槽的槽点(比如:栏主当天中午就体验了一下grean&health生活超市,不得不吐槽那份难吃的牛肉饭),对于项目中刻意打破传统的按照楼层进行业态配置的方法,而采用混搭融合式的业态和品牌搭配,栏主也并不看好(餐饮与服饰放在一起),或许栏主不懂“现代人的趣味生活”。还有就是几个项目的楼层安排上,生活超市安排到4楼,西西弗书店安排到5楼,婴童服饰和儿童教育放在6楼......真的好吗?把书店放到一楼或负一楼会不会更好,把生活超市放到负一楼会不会更方便?悦览树放到一楼显眼的位置做个24小时店是不是更期待。。。。。值得探讨。



干瘪的花菜,生硬的牛肉,发焦的米饭。。。。是我不懂生活,还是你们的生活不让我懂。



以上观点仅代表栏主一人之感受。

以上观点与栏主所在单位、合作企业无关。

栏主衷心祝愿国大城市广场项目开业大吉,生意红火。

栏主如有错漏之处,敬请指出,一定立刻改正。

栏主推荐一个可参考项目:上海的兴业太古汇







郑红岗,管理学博士,浙江现代商贸发展研究院特聘研究员、浙江省电子商务研究院研究员、浙江工商大学现代商贸研究中心特聘研究员。

 
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